Bei einem Umzug in eine Mietwohnung stellt sich immer wieder die Frage nach den Glühbirnen im Moment der Wohnungsübergabe. Soll man sie lassen, mitnehmen oder hängt es davon ab, was bei der Übergabe vermerkt wurde? Die Antwort hängt weniger von einer ausdrücklichen gesetzlichen Verpflichtung ab als von der rechtlichen Qualifikation des Objekts und dem, was im Übergabeprotokoll vermerkt ist.
Glühbirne, Fassung, Leuchte: was das Recht unterschiedlich qualifiziert
Die Verwirrung entsteht oft dadurch, dass drei verschiedene Elemente in die Kategorie “Beleuchtung” gemischt werden. Ihr rechtlicher Status ist nicht derselbe, und diese Unterscheidung entscheidet über die meisten Streitigkeiten.
| Element | Rechtliche Qualifikation | Kann vom Mieter mitgenommen werden? |
|---|---|---|
| Glühbirne | Möbel (Verbrauchsmaterial) | Ja, es sei denn, im Übergabeprotokoll bei Einzug ist etwas anderes vermerkt |
| Fassung | Gebäude (elektrische Installation) | Nein, gehört zur Wohnung |
| Einbauleuchte (Deckenleuchte, Spot) | Gebäude durch Bestimmung | Nein, muss an Ort und Stelle bleiben |
| Vom Mieter aufgestellte Leuchte (Lampe, hinzugefügte Pendelleuchte) | Möbel | Ja, es ist sein Eigentum |
Laut dem Journal de l’Agence ist die Glühbirne ein Möbelstück, das sich ohne Beschädigungen abschrauben lässt, während die Fassung Teil der elektrischen Installation ist und dem Regime des Gebäudes folgt. Diese Unterscheidung, die im Immobilienverkaufsrecht verwendet wird, gilt analog für die Vermietung.
Die Frage, ob man die Glühbirnen in der Mietwohnung lassen sollte, beruht also auf einem einfachen Prinzip: Ein Verbrauchsmaterial gehört demjenigen, der es gekauft hat. Alles, was an der elektrischen Installation befestigt ist, bleibt hingegen in der Wohnung.
Übergabeprotokoll bei Einzug und Glühbirnen: das entscheidende Dokument im Streitfall
Der gesetzliche Rahmen erwähnt Glühbirnen nicht ausdrücklich. Es ist das Übergabeprotokoll, das als Referenz dient. Wenn das Einzugsdokument das Vorhandensein funktionierender Glühbirnen in jedem Raum vermerkt, muss der Mieter die Wohnung in einem vergleichbaren Zustand zurückgeben.
Das Übergabeprotokoll bei Einzug bestimmt, was der Mieter bei der Auszug zurückgeben muss. Eine Wohnung, die mit Glühbirnen in allen Fassungen übergeben wurde, muss logischerweise in derselben Konfiguration zurückgegeben werden.
Was in Übergabeprotokollen selten erwähnt wird
Das praktische Problem ist, dass die Mehrheit der Übergabeprotokolle die Anzahl oder den Typ der Glühbirnen pro Raum nicht detailliert. Es wird “funktionierende Beleuchtung” oder “elektrische Installation in gutem Zustand” vermerkt, ohne weitere Präzisierung.
- Wenn das Übergabeprotokoll bei Einzug das Vorhandensein von funktionierenden Glühbirnen erwähnt, muss der ausziehende Mieter diese in funktionsfähigem Zustand zurücklassen
- Wenn keine Erwähnung erfolgt, kann der Vermieter deren Vorhandensein beim Auszug nicht verlangen
- Wenn der Mieter während der Mietzeit klassische Glühbirnen durch LEDs ersetzt hat, kann er seine LEDs zurücknehmen und gleichwertige Glühbirnen wie die Originalen einsetzen
In Abwesenheit von Präzisierungen im Übergabeprotokoll ist der Streit für den Vermieter schwer zu entscheiden. Deshalb integrieren immer mehr Modelle von Übergabeprotokollen eine Zeile, die die Beleuchtung pro Raum betrifft.
Regelmäßige Wartung des Mieters: Wo endet die Verantwortung?
Die Verordnung 87-712 listet die Reparaturen auf, die der Mieter zu tragen hat. Der Austausch von Glühbirnen während der Mietdauer gehört dazu, ebenso wie die Dichtungen von Wasserhähnen oder die Filter von Dunstabzugshauben. Es handelt sich um regelmäßige Wartung.
Diese Wartungspflicht bedeutet, dass der Mieter die Beleuchtung während der gesamten Mietdauer funktionsfähig halten muss. Eine durchgebrannte Glühbirne, die nicht ersetzt wird, kann bei einer Besichtigung oder einer Überprüfung der Wohnqualität gemeldet werden.
Regelmäßige Wartung und Rückgabe: zwei unterschiedliche Verpflichtungen
Die Glühbirnen während der Mietzeit funktionsfähig zu halten und sie beim Auszug zu lassen, sind zwei verschiedene Dinge. Die erste ist eine klare gesetzliche Verpflichtung. Die zweite hängt ausschließlich vom Übergabeprotokoll bei Einzug ab.
Ein Mieter, der während drei Jahren Mietdauer gewissenhaft jede durchgebrannte Glühbirne ersetzt hat, ist nicht verpflichtet, seine Verbrauchsmaterialien dem Vermieter zu schenken. Die Glühbirnen bleiben im Eigentum desjenigen, der sie gekauft hat.
Einbehalt der Kaution wegen fehlender Glühbirnen: Ist das legal?
Dies ist das Szenario, das die meisten Spannungen verursacht. Der Vermieter stellt beim Auszug das Fehlen von Glühbirnen fest und behält einen Betrag von der Kaution ein. Dieser Einbehalt ist nur dann gerechtfertigt, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind.
- Das Übergabeprotokoll bei Einzug erwähnte ausdrücklich das Vorhandensein funktionierender Glühbirnen
- Das Übergabeprotokoll bei Auszug stellt deren Fehlen oder Funktionsstörungen fest
- Der Vermieter kann einen Nachweis über die Kosten des Austauschs vorlegen
Ohne ein präzises Übergabeprotokoll bei Einzug ist der Einbehalt anfechtbar. Die zuständigen Schlichtungskommissionen behandeln regelmäßig solche Meinungsverschiedenheiten, und das Fehlen einer Erwähnung bei Einzug spielt systematisch zugunsten des Mieters.
Der Betrag, um den es geht, bleibt bescheiden (einige Euro pro Glühbirne), aber das Prinzip zählt. Ein Vermieter, der einen Betrag ohne Nachweis einbehält, läuft Gefahr, die Kaution zuzüglich Verzugszinsen zurückzahlen zu müssen, wenn der Mieter fristgerecht widerspricht.
Gute Praktiken zur Vermeidung von Streitigkeiten beim Auszug
Prävention erfolgt durch sorgfältige Dokumentation, sowohl auf Seiten des Mieters als auch des Vermieters. Bei der Übergabeprotokollierung ist es nützlich, die Anzahl der vorhandenen Glühbirnen pro Raum und deren Typ (LED, Halogen, Kompaktleuchtstoff) zu notieren. Fotos der Leuchten mit eingesetzten Glühbirnen stellen einen zusätzlichen Beweis dar.
Beim Auszug besteht die pragmatischste Geste darin, in jeder Fassung eine funktionierende Glühbirne zu lassen, auch wenn nichts dies formal vorschreibt. Die Kosten sind vernachlässigbar, und dies beseitigt einen Streitpunkt bei der Schlüsselübergabe.
Das eigentliche Anliegen geht über die Glühbirnen hinaus: Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Einzug schützt beide Parteien in Bezug auf alle Verbrauchsmaterialien der Wohnung, von Dichtungen bis zu Schaltern. Fünf Minuten mehr bei der Übergabe zu investieren, spart Wochen an eingeschriebenem Schriftverkehr beim Auszug.